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Die wichtigsten Fragen um die Immobilienfinanzierung beantwortet:

Wie setzt sich eine Finanzierung zusammen?

Die Finanzierung einer selbstbewohnten Liegenschaft besteht aus dem Eigenkapital und der Hypothek. Maximal darf die Belehnung, das heisst die Hypotheke, 80% des Kaufpreises betragen.

Beispiel – Objekt für 1 mio. CHF:

  • Eigenkapital min. 20%                 200’000 CHF
  • Hypotheke max. 80%                   800’000 CHF
    • 1. Hypotheke 65%             650’000 CHF           -> kann als Schuld bestehen bleiben
    • 2. Hypotheke 15%             150’000 CHF           -> muss innerhalb 15 Jahren / bis spätestens zur Pensionierung amortisiert werden (zurückbezahlt)

Was gilt als Eigenmittel?

Die Eigenmittel unterteilen sich in folgende 2 Kategorien:

  1. Liquide Mittel – min. 10%
    1. Kontoguthaben
    2. 3a Gelder
    3. Schenkungen / Erbvorbezug
  2. Pensionskassengelder – max. 10%
    1. Bezug                      -> Verminderung des Sparkapitals, Rente und evtl. Versicherungsleistungen)
    2. Verpfändung           -> Wird als Sicherheit hinterlegt und hat vorerst keinen Einfluss auf die Pensionskassenleistungen

Was ist die Tragbarkeitsrechnung?

Mittels der Tragbarkeitsrechnung stellt die Bank sicher, dass die Finanzierung plausibel, respektive tragbar ist für die Kundschaft. Da gelten die Richtlinien, dass die gesamten Anlagekosten (Vollkostenrechnung) maximal 33% des Einkommens betragen dürfen, die Zinsen werden mit dem 30 jährigen Mittel von 5% gerechnet und die Nebenkosten mit 1% des Kaufpreises.

Beispiel – Objekt für 1 mio. CHF:

  • Eigenkapital min. 20%                 200’000 CHF
  • Hypotheke max. 80%                   800’000 CHF
    • 1. Hypotheke 65%             650’000 CHF          
    • 2. Hypotheke 15%             150’000 CHF

 

  • 1. + 2. Hypotheke à 5%                                               40’000 CHF
  • Amortisierung der 2. Hypotheke in 15 Jahren           10’000 CHF
  • Nebenkosten à 1% des Kaufpreises                               10’000 CHF
  • Total der jährlichen Kosten                                         60’000 CHF  -> Einkommen muss mindestens 180’000 CHF betragen

Wie hoch sind die Zinsen?

Die Schuldzinsen für die Hypotheken variieren je nach Marktzinsen, Laufzeit und Modell. Am gängigsten sind die Festhypotheken (Zinssatz für eine fixierte Laufzeit von zBsp. 10 Jahren) oder die Saron Hypotheke (schwankender durchschnittlicher Zinssatz, welcher aus dem Geldmarkt resultiert).

Zudem beeinflussen das Finanzierungsmodell, Zusatzgeschäfter, Hauptbankbeziehungen und Kundenrating den Zinssatz.

Was gibt es bei einer Finanzierung zu beachten?

Nebst der Wahl des passenden Finanzierungsinstitutes und der Zins-Kosten, sind folgende Punkte essentiell:

  • Mittelfristige Pläne (Heirat, Familienzuwachs, berufliche Orientierung, Pension etc.)
  • Stimmt der Kaufpreis des Objektes mit der Bewertung der Banken überein (führt zu Friktionen in der Finanzierung)
  • Ist die Tragbarkeit nachhaltig gegeben?
    • Invalidität durch Krankheit oder Unfall
    • Todesfall
  • Finanzierungskonzept im Bezug auf Budget, Steuern, Eigenmietwert, Liquidität
  • Persönliche Finanzplanung (Mittelfluss, Budget, Vermögen, Sparquote)
  • Alter des Objektes: Stehen in naher Zukunft grössere Investitionen an?
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